전세제도 무엇이 문제인가?
자 그런데 왜 요즘들어 깡통전세니, 빌라왕이니 문제가 발생하고 있는 것일까요?
우선 전세제도로 인한 문제점은 계속하여 발생해왔습니다.
대표적인 전세 사고는 4가지 정도로 설명드릴수 있습니다.
1. 보증금 미반환
2. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 허점
3. 전세로 둔갑한 월세집
4. 대형 사기 범죄
오늘은 보증금 미반환(갭투자로 인한 사고들이 많습니다)에 대하여 먼저 이야기 해보려합니다.
보증금 미반환
우선 보증금 미반환 문제는 항상 발생해왔고
집주인이 의도하지 않았더라도
경제적 사정으로 인해 반환할 수 없는 경우들이 있습니다.
그런데 요즘 같은 집값 하락과 금리 인상시기에는
보증금 미반환 문제가 크게 대두됩니다.
심지어 2020년 집값 폭등으로
#영끌 #갭투자 가 증가하면서 요즘 큰 문제가 되고 있습니다.
바로 #깡통전세 로 인한 세입자의 피해입니다.
자 갭투자와 영끌 그리고 전세제도가
부동산가격하락과 금리인상을 만나면서
깡통전세라는 엄청난 폭탄이 터지게 되는 과정을 설명드리겠습니다.
우선 영끌은 영혼까지 끌어모은다는 말의 줄임말이죠
본인의 신용 등 대출을 최대한으로 받아 부동산 매수자금을 마련하는 것을 의미합니다.
갭투자란 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(GAP)이 작은 부동산을 매입한 뒤
부동산 가격이 상승하였을때 처분하여 시세차익을 거두는 투자방식을 말합니다.
전세 연장을 하지 않는 다는 전제하에
2년전인 2021. 3. 전세 세입자들은 만료일이 다가옵니다.
2021. 3. 전세가율을 보면
서울 55.9%, 경기 69.4%, 인천 72.6%로 나타나고 있습니다.
수도권 평균 65.96%입니다.
2021. 3. 에 10억원이었던 아파트를 기준으로 생각해보겠습니다.
쉽게 전세가율을 65%로 가정하고,
집값 10억 중
6억5천만원은 전세를 통해 마련했습니다.
나머지 3억5천만원은?
모두 자기 자금으로 할수도 있고 대출을 받을 수도 있습니다.
계산하기 쉽게 1억원만 대출을 받아보겠습니다.
그렇게 되면
보증금 6억5천, 대출금 1억, 내돈 2억5천으로
아파트를 구매했습니다.
이 아파트를 구매하는데 타인 자본(전세보증금, 대출금)이
자그마치 75%가 됩니다.
여기서 나타난 75%가 흔히 말하는 LTV를 의미하는데요,
실제로 더불어민주당 홍성국 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면
LTV가 70%가 넘는 아파트 거래가 서울이 57%, 인천이 72%에 달한다고 합니다.
자 이렇게 갭이 고작 3억 5천인 아파트에 갭투자를 하면서
1억원의 영끌을 한 집주인이
집값하락과 금리인상을 마주하면 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.
2021. 3. 전세계약을 한 세입자가
2023. 3. 전세만료로 나가려고 합니다.
집주인은 임차인에게 전세보증금 6억 5천만원을 돌려줘야 하는 상황입니다.
그런데 집값이 하락을 해서 8억원이 됐습니다.
집주인 입장에서는 6억 5천만원이 있을리가 없고,
영끌해서 대출까지 다 받았기 때문에 더이상 대출은 불가능하고,
새로운 세입자를 구해야 전세보증금을 돌려줄 수 있는데
집값이 8억원이되면,
전세가율 65%를 기준으로
전세보증금이 5억2천만원입니다.
새로운 세입자는 5억2천만원이 넘는 돈을 주고
이 집으로 들어올 이유가 없죠.
그나마 운이 좋게 5억 2천만원에 새로운 세입자를 구했다고 칩시다.
그렇다 치더라도 전 세입자에게 돌려줘야 할 돈은 1억 3천만원이 부족합니다.
이걸 어떻게든 은행에 추가로 대출을 해봅시다.
아래 표는 2023. 2. 기준 5대 은행 일반신용대출 금리입니다.
전국민 신용점수 평균이 838점이라고 하니
대출이자를 살펴보면 약 7%로 생각할 수 있겠네요
이전에 1억원 대출이 있었으니 총 대출금액은 2억 3천만원입니다.
2억3천만원에 대해서 7%의 이자는
약 1610만원입니다.
월 134만원 씩 이자를 지급해야합니다.
심지어 집값이 2억원 하락했으니
투입된 내 자본금 2억5천에서
2억원이 손실된 것으로 볼 수 있죠.
과연 이걸 버틸 수 있는 사람이 몇이나 있을까요?
결국 버티지 못하고 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생할것입니다.
심지어 세입자를 구하지 못하게 되면?
세입자 입장에서는 전세보증금을 반환받을 수가 없게 되고,
보증금 반환청구 소송과 경매등을 통해 보증금을 반환 받아야 하는 상황까지 오게 됩니다.
집주인 입장에서는 내 전제산이 들어간 집을 경매로 빼앗기는 상황이 오게 되는 거죠.
전세가율이 낮다는 것은 갭이 크다는 것인데
갭이 크다면 이러한 부동산 가격이 하락해도
부동산을 매각하면 보증금을 돌려주는 것에는 문제가 덜할 것이지만
갭이 작은 경우에는 부동산을 매각하더라도
보증금을 모두 돌려받지 못하는 위험도 발생합니다.
아래 그래프는 전국 아파트의 경매와 관련된 지표들입니다.
낙찰가율은 부동산 감정평가가격 대비 낙찰금액을 의미하고,
낙찰률은 경매 진행 건수 대비 낙찰된 건수를 나타냅니다.
여기서 2023. 1. 낙찰가율이 75%로 나타납니다.
즉 앞서 예를 들었던 10억원의 아파트가
감정평가액을 10억원으로 가정하더라도
7억 5천만원 가량에 매각이 되는 것입니다.
그렇게 되면 다행히 은행 대출 1억원과 전세보증금 6억 5천만원을 받을 수는 있겠죠.
그런데, 감정평가액이 집값 하락으로 8억원이 됐다면?
아니면 전세가율이 65%가 아닌 75%였다면?
대출이 임대차보다 선순위라면?
흔히 발생하고 있는 일 들인데
이렇게 될 경우에는 세입자는 보증금을 모두 돌려 받지 못하게 되는 것입니다.
결국 영끌, 갭투자가 집값 하락과 금리인상을 마주하면서
집주인에게 엄청난 데미지를 입히게 되고,
그 피해는 결국 세입자에게 전가되게 됩니다.
일반적으로 부동산매매대금에서 타인자본의 비중이 80%가 넘어가는 것을 #깡통주택 이라고 합니다.
타인자본 비율이 65%인 경우만 하더라도
세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못하는 위험이 발생할 수 있었는데
80%가 된다면 그 위험은 극도로 높아질 것입니다.
이게 바로 #깡통전세 로 인한 세입자의 피해입니다.
[조의민 변호사]
이에스티 법률사무소 대표변호사
변호사/변리사/공인중개사
펀드라운지 CEO
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새로운미래를위한청년변호사모임 이사 / 전세사기 TF팀장
(주)아이앤. 임차in 협력 변호사
전세사기의 문제가 대두될 시기부터 피해자들을 위한 업무들을 다수 수행하였습니다.
전세사기에 대한 인터뷰, 세미나 등을 진행하며 많은 피해자분들을 만났습니다.
한 사람, 한 가정의 전재산과도 같은 보증금
최대한 지킬수 있도록 도움드리겠습니다.